Der Umstand, eine Immobilie mit ihrem „wahren“ Wert zu schätzen und dabei stets objektive Elemente der Bewertung anzulegen, kann letztlich nur von einem Sachverständigen gewährleistet werden. Dieser kann insofern auf eine Vielzahl an empirischen Datensätzen zurückgreifen, die praktisch zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Auf der einen Seite werden wichtige Elemente aus Sicht von Käufern analysiert und im Verhältnis zum Gesamteindruck gebracht, auf der anderen Seiten werden aber auch diejenigen Bereiche betrachtet, in welchen durch Sanierung oder Renovierung noch ein Aufwand zu leisten ist. Verkäufer wie Käufer erhalten so eine umsichtige und vielseitige Bewertungsgrundlage, die vor allem auch von finanzierenden Banken vorausgesetzt oder honoriert wird.
In diesem Beitrag erläutern wir Ihnen die wichtigsten Begriffe der Immobilienbewertung, sodass auch Sie als Laie die Dokumente und Einschätzungen lesen und nachvollziehen können.
Unterschiedliche Wertdefinitionen werden angelegt
Die Immobilienbewertung gilt als eine der umfangreichsten Analysen überhaupt, denn nicht nur jeder Ansatz verfolgt eine andere Methodik, sondern auch die hierfür geltende Norm unterscheidet sich mitunter massiv von anderen Ansätzen. So richtet sich der Verkehrswert beispielsweise vornehmlich nach Maßgaben des Baugesetzbuches, hier insbesondere dem § 194 BauGB und der anzuwendenden WertV als Verfahrensvorschrift. Der Beleihungswert hingegen, im Zuge der Finanzierung von enormer Bedeutung, wird durch das Pfandbriefgesetz geregelt, insbesondere durch den § 16 PfandBG. Die hier anzulegende BelWertV als Verfahrensvorschrift missachtet oder gewichtet mitunter für Käufer die Verkäufer essentielle Punkte anders, sodass das Risiko groß ist, den Finanzierungsbedarf falsch einzuschätzen. Die Sprengnetter24 Immobilienbewertung setzt hier an und bietet beispielsweise eine Immobilien-Schnellbewertung als „zweite Meinung“, ebenso wie ein umfangreiches Immobilien-Gutachten. Das Berliner Unternehmen kooperiert dabei mitunter seit Jahrzehnten mit großen Verbänden, wie etwa Haus & Grund. Dadurch wird eine große Expertise und umfassende Methodik gewährleistet, von der Laien profitieren.
Diese Begriffe gilt es zu verstehen
- Als Altlasten bezeichnet man gesundheitsgefährdende Stoffe, die insbesondere in Altbauten anzutreffen sind. Hierdurch wird mitunter eine umfangreiche Sanierung oder gar ein Abbruch fällig, da die Substanz geschädigt wird und der Gesetzgeber immer restriktiver mit derartigen Bauten umgeht. Nur eine fachgerechte Analyse kann dabei helfen, diese Altlasten zu lokalisieren und Handlungsschritte aufzuzeigen. Oftmals geht dies mit einem massiv verringerten Wiederverkaufswert einher.
- Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft über Rechte und Pflichten des Eigentümers, die von der zuständigen Baubehörde fixiert wurden. Eventuelle Eintragungen können Ausbaupläne massiv einschränken, vor allem stehen sie aber im Regelfall nicht im Grundbuch und sind daher gesondert in Erfahrung zu bringen.
- Der Energieausweis ist ein nach amtlichen Vorgaben und gesetzlichen Grundlagen erstelltes Dokument, welches Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt und etwaige Maßnahmen hierbei dokumentiert. Seit dem 1. Januar 2009 ist dies beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Dieses Dokument gibt einen ersten Überblick über mögliche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten und bemisst vor allem bei Altbauten die wesentlichen Investitionskosten zur Erhaltung des Objektes.
- Mit dem Ertragswertverfahren geht es darum, fremdgenutzte Immobilien (Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäuser z.B.) hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit zu beurteilen. Man nimmt dazu den Wert bebauter und unbebauter Grundstücke und ermittelt die unter marktüblichen Bedingungen erzielbaren Erträge, insbesondere werden Bodenwert und Wert des Objektes getrennt betrachtet. Es wird in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV beschrieben und ist für Kapitalanleger bedeutsam.
- Käufer von Eigentumswohnungen werden mit dem Begriff des Miteigentumsanteils konfrontiert werden, dies ist der rechnerische Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Eigentumswohnungen sind demnach Sondereigentum, ihr Anteil bemisst sich häufig nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Hier sollte darauf geachtet werden, dass eine objektive Einteilung stattfindet. Dieser Anteilswert ist nämlich für etwaige Umbaumaßnahmen, Erweiterungen oder Modernisierungen von Bedeutung.
- Mit dem Wegerecht kann ein privatrechtlich oder öffentlich-rechtlich definiertes Recht begründet werden, womit Durchgänge oder Durchfahrten über ein fremdes Grundstück (in diesem Fall Ihr Grundstück) einheitlich festgelegt werden. Oftmals geht es dabei um Sicherungsvorkehrungen und dergleichen, dieses Recht kann aber mögliche Umbaumaßnahmen und Erweiterungen der Außenflächen behindern. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs als Grunddienstbarkeit bezeichnet oder aber durch eine sogenannte Erschließungsbaulast begründet.
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